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Bloomberg

부동산 투자자는 보물에 2,500 억 달러를 지출하기 위해 필사적입니다

(블룸버그)-부실한 상업용 부동산에 자금을 조달하기 위해 기록적인 자금을 보유한 투자자들은 어려움에 처해 있습니다 : 그것을 쓸 곳이 없는데, 작년 코로나 바이러스로 인해 사무실, 호텔 및 상점이 폐쇄 된 후 예상되는 엄청난 부도의 물결은 지금까지 왔습니다 구체화되지 않았습니다. 이제 미국 경제가 전염병의 가장 낮은 수준에서 예방 접종과 부양책으로 인해 회복으로 바뀌면서 실제로 거래가 시작되기 전에 축소 된 거래에 대한 기회의 창이 닫히고 이것은 대부분의 미국인에게 긍정적 인 뉴스처럼 보일 수 있습니다. 다른 사람들의 불행에서 큰 이익을 거둘 것으로 기대하는 엄선 된 투자자 그룹은 문제입니다. 소유주가 판매에 대한 압력이 거의 없기 때문에 문제가있는 부동산은 시장에 출시되지 않습니다. 상업용 부동산 가격은 너무 많은 돈이 흥정을 거의 쫓지 못하기 때문에 상승했습니다. Jones Lang LaSalle Inc.의 “우리는 좌절이 절망으로 변하는 것을보기 시작했습니다.” 투자자들은 “단순히 자본을 사용하기 위해 가격과 수익을 올릴 의사가 있습니다.” Breckin에 따르면 미국의 사모 펀드는 3 월 23 일 현재 2,500 억 달러 이상의 상업용 부동산 대출을 축적했습니다. 여기에는 기록적인 758 억 달러의 불량 부채가 포함되었으며, 이는 작년에 부동산에 대한 연체 된 지불이 폭발적으로 증가함에 따라 증가한 수치입니다. Cerberus Capital Management는 월요일 28 억 달러의 기회 주의적 부동산 펀드를 마감하여 원래 목표 인 20 억 달러를 넘어 섰습니다. 오크 트리 캐피탈 매니지먼트는 지난주 부동산 기회 펀드로부터 47 억 달러를 모금 해 목표치 인 35 억 달러를 초과했으며 현금 더미는 더 늘어날 수 있다고 밝혔다. CBRE Group Inc.의 새로운 설문 조사에 따르면 올해 기관 투자자의 거의 30 %가 문제가 있고 기회주의적인 상업용 부동산 거래를 목표로하고 있으며 이는 2020 년 초의 거의 두 배에 달하는 비율입니다. Real Capital Analytics의 수석 부사장 인 Jim Costello는 “Three Stooges”의 영향에 대해 말했습니다. “모두 한꺼번에 문을 통과하지만 아무도 지나칠 수 없습니다.” 올해는 4300 억 달러의 상업용 부동산 부채가 만기되면서 어려움을 겪고있는 투자자들에게 이익이 될 것으로 예상되었습니다. 모기지 담보 상업용 증권에 대한 연체는 2020 년에 급증했으며, 6 월에는 호텔 연체율이 24 %로 상승했습니다. 투자자들은 2008 년 금융 위기에서 자신의 플레이 북을 가져 왔습니다. 부동산 대출이 달러에 한 푼으로 거래되었지만 차용인이 부담스러운 조건으로 지불하거나 재 융자를 강요하는 대신 대출 기관은 조정 및 만기 연장을 제안했습니다. 회복을 기다리는 생명선 . Real Capital 데이터에 따르면 지불 연체가 감소하고 재산 가격이 여전히 높은 상태로 유지 상업용 재산 가치는 12 개월에서 2 월까지 평균 6.8 % 증가했으며, 이제는 사람들이 여행 할 수없는 백신으로 인해 고통스러운 재산이 회복 모드에 있습니다. 어수선한 쇼핑몰과 사무실로 돌아갑니다. 소비자 지출은 2021 년에 6.1 % 증가 할 것으로 예상됩니다. Blackstone Group Inc의 글로벌 사장 인 Jonathan Pollack은 “이 어려운시기에 차입자가 자산을 적재 한 후 포기하는 시점이 아닙니다.”라고 말했습니다. Sledge에 따르면 부동산 부채 전략 그룹 인 Jones Lang LaSalle은 작년에 잠재적 인 부채 거래에서 240 억 달러의 가치를 지녔으며 시장에 14 억 달러 만 들여 왔습니다. 그는 불량 부채 풀이 달러당 85 ~ 95 센트 범위에서 거래되고 있으며 상업용 부동산 대출 및 대출 기관의 중개자 인 Liv의 CEO 인 Yakov Zar는 친구로부터 달러에 100 센트를 제안하는 전화를 받았다고 말했습니다. . 불이행 대출에 대한 달러, Zar는 “당신이 동등하게 지불하면 빡빡하지 않습니다.”라고 말했습니다. 모든 것이 흔들 리더라도 여전히 건조한 가루가 많이 있습니다. “일부 건물 소유주가 어려움을 겪는 고통스러운 기회가 여전히있을 것입니다. 일부 부동산, CBRE의 글로벌 부채 책임자 인 Brian Stoffers는 쇼핑 몰과 같은 장기적인 소비 변화에 직면 해 있습니다. CBRE의 글로벌 부채 책임자 인 Brian Stoffers는 코로나 19 이후의 쓰나미가 테이블 위에 있지 않다고 말했습니다. 대히트는 매우 실망 스러울 것입니다.”시계가 똑딱 거리고 있습니다. 대부분의 폐쇄 형 펀드는 모금 한 돈을 불러 내거나 운용 할 권리를 잃는 데 2 ​​~ 3 년이 걸립니다. 모든 사람이 급여를 받기까지 그렇게 오래 기다릴 수는 없습니다. 기타 비용 스톡 데일 캐피탈 파트너스는 2022 년 12 월까지 작년 2 월에 마감 된 5 억 5 천만 달러의 펀드를 배치하기 위해 로스 앤젤레스에 본사를 둔 실물 사모 펀드의 댄 마이클스 전무에 따르면 말했다. 미국 남서부. 투자자에게 연장을 요청해야 할 수도 있습니다. Michaels는“1,000 개 거래를보고 원하는 100 개를 찾으세요. 10 개를 완료하세요.”라고 말했습니다. 소수의 거래 만 시장에 도달하면서 펀드 매니저는 기회를 찾기 위해 더 모호한 코너로 향하고 있습니다. 캘리포니아 어바인에있는 Sabal Capital Partners의 CEO 인 Pat Jackson은 잠재적 인 출처 중 하나는 합병에 매력적으로 보이도록 대차 대조표를 정리하고 40 억 달러의 모기지 대출을 창출 한 은행입니다. 12 월부터 지역 대출 기관은 은행이 인수를 준비하면서 수억 달러의 부채 포트폴리오를 매수 해 왔습니다. 문제는 SAPAL이 이익을 얻을 수있는 여지를 남기면서 판매자를 만족시키는 제안을하는 것이라고 Jackson이 말했다. 당신은 거래에 입찰하고 있고 그것은 “축하합니다! 당신이 이겼어요!”잭슨이 말했다.”그리고 당신은 생각 : 너무 많이 지불 했습니까?”(Cerberus와 Oaktree의 업데이트는 6 번째 단락에서 자본을 늘리고 있습니다.) 이와 같은 더 많은 기사를 보려면 bloomberg.com을 방문하십시오. © Bloomberg LB 2021.